الزام به ثبت رسمی تقسیم نامه

برای صدور سند مالکیت برای هر واحد آپارتمان و همچنین تفکیک واحدهای ساخته‎شده، ابتدا باید صورت‌مجلس تفکیکی تنظیم و در صورت تعدد مالکان، لازم است تقسیم‎نامه نیز تنظیم شود.
در صورت‎مجلس تفکیکی، مساحت و شماره‎گذاری واحدها و حدود اربعه آنان تعیین می‎شود، اما مالکیت بخش‎های اختصاصی مشخص نمی‎شود.
در واقع اگر کل ملک قبل از تفکیک متعلق به یک نفر باشد، یعنی ملک، یک مالک داشته باشد، تمامی واحدهای ساخته‎شده نیز متعلق به او خواهد بود. اما اگر تعداد مالکان بیش از یک نفر باشد و حالت مشاع وجود داشته باشد، به‎طور مثال ملکی دارای دو شریک مشاعی باشد، در این صورت هر یک از واحدهای تفکیکی به صورت قدرالسهم سه دانگ، متعلق به دو شریک است.
نکته مهم این است که با تنظیم تقسیم‎نامه میان مالکان و امضای هر یک از آنان، واحدهای اختصاصی هر مالک مشخص می‎شود.
این امر بدین معناست که تا زمانی که تقسیم‎نامه میان مالکان تنظیم و امضا نشود، هیچ کدام از مالکان، واحد مستقل یا شش‎دانگ نخواهند داشت.
برای تنظیم تقسیم‎نامه، مالکان نسبت به قدرالسهم خود، واحدها را مشخص می‎کنند.
ذکر این نکته حائز اهمیت است که گاهی اوقات ممکن است که مالکان حتی قبل از تنظیم تقسیم‎نامه رسمی، یک تقسیم‎نامه عادی را در مورد مشخص کردن واحد متعلق به هر مالک و تمامی حقوق متعلقه به آن، میان خود تنظیم کنند.
قانونگذار مطابق با مواد ۲۲، ۴۶، ۴۷ و ۴۸ قانون ثبت، مقرر کرده است که چنین تقسیم‎نامه‎ای در همه مراجع قضایی و دولتی فاقد اعتبار است.
در این صورت، اگر برخی از مالکان از امضای تقسیم‎نامه رسمی امتناع ورزند، مالکان دیگر باید الزام آنان مبنی بر ثبت تقسیم‎نامه را طی یک دادخواست تقدیم دادگاه کنند.
ناگفته نماند که برای تنظیم تقسیم‎نامه در ابتدا باید صورت‎مجلس تفکیکی و پایان کار اخذ شده باشد.
بنابراین خواهان دعوای الزام به ثبت رسمی تقسیم‎نامه، زمانی می‎تواند این خواسته را داشته باشد که صورت‎مجلس تفکیکی و پایان کار صادر شده باشد.
قابل ذکر است که خواهان دعوای الزام به ثبت رسمی تقسیم‎نامه، می‎تواند علاوه بر این خواسته، اخذ و صدور پایان کار و صورت‎مجلس تفکیکی را نیز طی یک دادخواست از دادگاه مطالبه کند.

 چه موارد مهمی در تقسیم‎نامه قید می‎شود؟
مساحت کل آپارتمان‎ها، تعداد واحدهای هر طبقه، مساحت هر یک از واحدها، حدود و مشخصات کامل واحدها، بالکن‎ها، پارکینگ و انباری و آب، برق و گاز اختصاصی هر واحد همراه با شماره اشتراک و پرونده مربوطه، در تقسیم‎نامه قید می‎شود.

 طرفین دعوای الزام به ثبت رسمی تقسیم‎نامه
به گزارش عدالت‎سرا، خواهان دعوای الزام به ثبت رسمی تقسیم‏نامه، مالک یا مالکانی هستند که پایبند به مفاد تقسیم‎نامه عادی بوده و متقاضی ثبت رسمی آن هستند و خوانده دعوا نیز مالکانی هستند که از امضای تقسیم‏نامه رسمی امتناع می‎ورزند.
مرجع صالح جهت اقامه دعوای الزام به ثبت رسمی تقسیم‎نامه، دادگاه محلی است که ملک در آنجا واقع شده است.

 چگونگی صدور اجراییه
پس از صدور رای مبنی بر الزام به ثبت رسمی تقسیم‎نامه و قطعیت آن، پرونده به اجرای احکام ارسال می‎شود.
دادورز اجرای احکام به خوانده یا خواندگان دعوا ابلاغ می‏کند که ظرف ۱۰ روز پس از ابلاغ در دفترخانه اسناد رسمی جهت امضای تقسیم‎نامه حاضر شوند.
حال اگر محکوم‎علیه یا محکوم‎علیهم (خوانده یا خواندگان) در دفتر اسناد رسمی حاضر نشوند، نماینده دادگاه به دفتر اسناد رسمی مراجعه و به جای نامبردگان، مبادرت به امضای تقسیم‎نامه می‎کند.

 نکات مهم در ارتباط با دعوای الزام به ثبت رسمی تقسیم‏نامه
ممکن است توافق بر تقسیم واحدهای ساختمان در قرارداد مشارکت در ساخت ذکر شده باشد.
در این حالت ابتدا سند به صورت مشاع به نام سازنده منتقل می‎شود و سپس سازنده می‎تواند دادخواست الزام به تنظیم تقسیم‎نامه رسمی را تقدیم کند.
مفاد تقسیم‎نامه عادی نباید با صورت‎مجلس تفکیکی در تعارض باشد. در غیر این صورت امکان ثبت رسمی تقسیم‎نامه وجود ندارد.
در صورت طرح توامان دعاوی تنفیذ تقسیم‎نامه، الزام به تنظیم سند رسمی، تحویل مبیع و اخذ پایان‌کار و صورت‎مجلس تفکیکی، رسیدگی همزمان به آنها با توجه به ارتباط و تأثیر دعاوی فوق بر یکدیگر، بلامانع است.
دعوای تنفیذ تقسیم‎نامه‎ای که سابقه ثبت رسمی را دارد، قابل استماع نیست.
یکی از شرکا بدون اذن سایر شرکا نمی‎تواند مبادرت به اخذ سند مفروزی کند و اخذ سند مفروزی، منوط به وجود تقسیم‏نامه بین شرکاست.حمایت