اگر بر سر پارکینگ آپارتمان با همسایه‌ها مشکل دارید این را بخوانید

قوانین مشاعات ساختمان از جمله پارکینگ آپارتمان در دو قسمت تعریف و مشخص شده است؛

• قسمت‌های اختصاصی در آپارتمان
• قسمت‌های مشترک یا مشاعات

بر طبق ماده ۲ قانون تملک آپارتمان‌ها قسمت‌های اختصاصی مانند واحد مسکونی، بالکن، انباری و پارکینگ و به طور کلی قسمت‌هایی که در سند مالک عنوان شده جزو ملک اختصاصی قرار می‌گیرند.
قسمت‌های مشترک یا مشاع قسمت‌هایی از ساختمان است که حق استفاده از آن منحصر به یک یا چند آپارتمان نیست و به همه مالکان تعلق دارد. برای تقسیم‌بندی پارکینگ آپارتمان‌ها در اکثر ساختمان‌ها میان ساکنان مشکلاتی به وجود می‌آید. بنا بر قانون ذکر شده، پارکینگ آپارتمان در صورتی که در اسناد مالکیت یک ملک ثبت نشده باشد، جزو مشاعات ساختمان محسوب می‌شود.
مواردی نظیر پارکینگ آپارتمان‌ها جزو مواردی است که بنا بر نظریه‌های الحاقی قانون قابل بحث و بررسی است. بنابراین اگر واحد یا واحدهایی به این موارد پایبند نباشند و از قانون تخطی کنند اقدام ایشان تصرف مشاعات آپارتمان و ایجاد مزاحمت تلقی می‌شود که از طرف اهالی آپارتمان قابل طرح و پیگیری است.

تقسیم‌بندی‌های آپارتمان نشینی

همان‌طور که گفته شد، حقوق ساکنان نسبت به مشاعات ساختمان بر اساس ماده ۲ قانون تملک آپارتمان‌ها تعیین می‌شود. اما در مورد قوانین پارکینگ ساکنان در آپارتمان‌ها بنا بر عرف معمول، مالکان واحدهای آپارتمانی با توافق همدیگر و تصویب هیئت مدیره، محل خاصی از پارکینگ را برای خودروی هر یک از مالکان تعیین می‌کنند. به این معنی که هر کس مطابق با درخواستش در هیئت مدیره قادر به داشتن فضایی برای پارک خودرو است.

تعیین این محل برای هر یک از مالکان منافاتی با قوانین پارکینگ ندارد و بر اساس مصلحت جمعی مورد تایید ساکنان قرار می‌گیرد و به تایید هیئت مدیره نیز می‌رسد.
باید به این نکته توجه داشت که این تقسیم‌بندی‌ها که به طور معمول در اسناد مالکیت اشخاص لحاظ نمی‌شود به معنای مالکیت انحصاری شخص نسبت به محل تعیین شده نیست. در واقع تعیین محدوده معینی برای رفع مزاحمت‌های احتمالی و جلوگیری از بروز اختلافات است.

بر طبق ماده ۳۰ قانون مدنی، مالکان حق تصرف در محدوده معین شده را ندارند و بنا بر مفهوم ماده ۳ آیین‌نامه اجرایی قانون تملک آپارتمان‌ها، نمی‌توان در قسمت‌های مشترک حق انحصاری قائل شد. بخش‌هایی از ساختمان نظیر پارکینگ از قسمت‌های مشترک آپارتمان هستند و جزو مشاعات محسوب می‌شوند.
از آنجا که مشاعات ساختمان در مالکیت تمام شرکا و ساکنان است، توافقات صورت گرفته محدوده پارکینگ هر ساکن را تعیین می‌کند.

 ویژگی قسمت‌های مشاعات چیست؟

همان طور که از واژه مشترک پیدا است، قسمت‌هایی از ساختمان که به طور مشترک مورد استفاده عموم مالکان قرار می‌گیرد قسمت‌های مشترک نامیده می‌شود.

ویژگی‌های قسمت‌های مشترک یا مشاعات عبارت است از:

• عدم استفادۀ انحصاری
• عدم تشخیص و تلقی به عنوان قسمت اختصاصی
• انتقال قهری
• تقسیم ناپذیری
• ممنوعیت گذاشتن اشیا
• ممنوعیت نگه‌داری حیوانات

بر طبق قانون تملک آپارتمان‌ها، تنها به تعریف قسمت‌های مشترک ساختمان بسنده شده است، اما آیین‌نامه اجرایی قسمت‌های مشترک را زمین زیربنا، تاسیسات، راهروها، پله‌ها و پاگردها، تاسیسات مربوط به راه‌پله، بام، محوطه و نمای خارجی ساختمان احصا کرده است.
همچنین در قوانین به وضوح ذکر شده استفاده شخصی و انحصاری از مشاعات یا حتی بخشی از آن ممنوع و خلاف قانون آپارتمان‌نشینی است.

تعلق پارکینگ آپارتمان دو صورت دارد

در قوانین نوشته و نانوشته آپارتمان‌ها، اختصاص دادن پارکینگ دو صورت دارد. یک صورت از آن تعلق اختصاصی محدوده خاصی به عنوان پارکینگ آپارتمان به ساکنان است. قوانین پارکینگ همانند، قانون اختصاص دادن انباری است.مساحت و محدوده مشخصی، به وضوح در سند مالکیت ذکر می‌شود و محل دقیق آن در سند ثیت می‌گردد که در حقیقت ملک اختصاصی مالک محسوب می‌شود.

صورت دیگر تعلق پارکینگ آپارتمان به صورت مشاع است. به این معنا که یا حضور مالکین و طبق تفاهم زبانی،‌ محدوده‌هایی تفکیک شده بصورت مشاع نام برده‌ می‌شوند که مالکان حق استفاده از آن به عنوان پارکینگ آپارتمان را دارند. در این حالت تنها آپارتمان‌هایی که حق استفاده از پارکینگ را دارند، می‌توانند در محدوده تعیین شده اتومبیل خود را پارک کنند و باقی ساکنان حق استفاده از پارکینگ را نخواهند داشت.

این امکان نیز وجود دارد که پارکینگ مشاع به صورت اختصاصی برای کسی در نظر گرفته نشود و هر کس حق دارد اتوموبیل خود را در هر قسمت از پارکینگ متوقف کند بدون اینکه کسی معترض شود. البته در چنین حالتی ایجاد نظم و انضباط برای ساکنان در حق تقدم پارک خودرو سخت می‌شود.

استفاده از پارکینگ آپارتمان به جای انباری

در بسیاری از اختلافات آپارتمانی، پیش می‌آید که مالکان از استفاده محدوده تعیین شده افراد با منظورهای دیگر شکایت دارند. به عنوان مثال اگر فردی در محدوده تعیین شده برای پارکینگ آپارتمان اقدام به قرار دادن وسایل دیگری نماید، مالکان دیگر حق اعتراض و پیگیری این موضوع را خواهند داشت.

همانطور که توضیح داده شد، پارکینگ آپارتمان قسمتی از مشاعات ساختمان است و بنا بر توافقات و قوانین پارکینگ به واحدها تخصیص داده می‌شود. در این صورت مطابق با تبصره ۳ آیین‌نامه ذکر شده، قرار دادن وسایلی دیگر نظیر میز و صندلی یا استفاده از فضای تعیین شده با هدف دیگر امری ممنوع بوده و دخل و تصرف در حقوق دیگر مالکان محسوب می‌شود.
مالکان می‌توانند بر اساس توافق فی‌مابین نسبت به قرار دادن وسایل دیگر و حتی استفاده از پارکینگ آپارتمان‌های دیگر دیگر تصمیم بگیرند.

اختلافات بر سر پارکینگ آپارتمان‌ها

از جمله اختلافاتی که بر سر پارکینگ آپارتمان‌ها پیش می‌آید، توقف یک خودرو در محلی است که جزو محدوده مشاع تعیین شده و به عنوان محدوده اختصاصی برای پارکینگ هیچ ساکنی در نظر گرفته نشده است.

ساکنانی که حق استفاده از پارکینگ را ندارند یا برای آن‌ها فضای مشخصی در نظر گرفته نشده، حق استفاده از فضای مشاع به عنوان پارکینگ آپارتمان را ندارند. در صورتی که مالکان دیگر بر اساس توافق زبانی حق پارک خودرو در محلی که مشاع باشد را برای دیگران قائل شوند، این امر خلاف قوانین پارکینگ نخواهد بود. اما در  صورتی که مالکان دیگر در خصوص پارک اشخاص دیگر در آن محل به توافق نرسیده باشند، هیچ مالکی نمی‌تواند برای پارک خودرو در محل مشاع مبادرت ورزد.

پارکینگ به چه کسی تعلق دارد؟

پیش می‌آید هنگام خرید یا اجاره خانه متوجه می‌شوید ملک مورد نظر دارای پارکینگ نیست. اما ساکنان دیگر از قسمت‌هایی به عنوان پارکینگ اختصاصی استفاده می‌کنند. با توجه به نکته ذکر شده، تعلق پارکینگ آپارتمان به دو صورت امکان‌پذیر است:

• تعیین محدوده مشخصی به عنوان پارکینگ آپارتمان و ثبت در سند مالکیت
• استفاده از پارکینگ آپارتمان بر اساس قوانین پارکینگ و توافق ساکنان

در صورتی که حق استفاده از پارکینگ برای مالک خاصی در نظر گرفته نشود و قسمتی از پارکینگ به صورت اختصاصی در سند مالکیت تحت عنوان ملک فرد ذکر نشده باشد، مالکان بعدی نیز مطابق با سند، حق استفاده از پارکینگ آپارتمان را نخواهند داشت. تنها در صورتی این امکان برای مالک جدید فراهم می‌شود که طبق توافقاتی که مورد تایید هیئت مدیره ساختمان است و بنابر قوانین پارکینگ، فضایی از مشاع ساختمان به عنوان پارکینگ آپارتمان برای مالک جدید در نظر گرفته شود.
اما باید توجه داشت، ضمن این توافق نیز پارکینگ جزو املاک فرد محسوب نخواهد شد و تا زمانی که ساکنان دیگر رضایت دارند، حق استفاده از مشاع به عنوان پارکینگ برای مالک جدید فراهم است.

توافق مهمترین نکته در اختصاص پارکینگ آپارتمان است

در صورتی که استفاده از پارکینگ به صورت مشاع برای عموم ساکنان در نظر گرفته شود، تنها با توافقات صورت گرفته هر ساکن حق پارک خودرو در محل مقرری را دارد. برای حفظ نظم و انضباط در آپارتمان‌هایی که هیچ مالکی در سند خود پارکینگ مشخصی ندارد، معمولا زمان و محل مشخصی به عنوان پارکینگ در نظر گرفته می‌شود. که این امر نیازمند توافق همه جانبه از طرف همه ساکنان آپارتمان است. ضمن این توافق همه ساکنان حق استفاده از پارکینگ را در محل و زمان مشخص خواهند داشت و در صورت تخلف از این امر تنها مستندات توافق زبانی ساکنان خواهد بود.

 گاهی توافق کارساز نیست

اگر در آپارتمانی زندگی می‌کنید که پارکینگ ساختمان به عنوان مشاعات ساختمان در نظر گرفته شده است، باید بدانید توافقات روی پارکینگ اختصاصی ساکنان برای هر واحدی تنها با موافقت همه ساکنان امکان‌پذیر است. در صورتی که حتی یک نفر از ساکنان با این امر مخالف باشد، امکان توافق مبنی بر نظر اکثریت وجود ندارد.

بر اساس ماده ۱۰ قانون مدنی، در صورتی که توافق بر سر پارکینگ طبق نظر همه ساکنان انجام شود منع قانونی وجود ندارد. اما روند شماره‌گذاری پارکینگ و واحدهای ساختمان توسط مامور و نماینده سازمان ثبت انجام می‌شود. به این صورت که از آخرین طبقه کار پلاک‌گذاری آغاز می‌شود و سپس از اولین طبقه واگذاری پارکینگ صورت می‌گیرد.

در واقع، مالکان با توافق نمی‌توانند بر سر تملک پارکینگ یا فضای خاصی به عنوان پارکینگ تصمیم بگیرند، بلکه فقط می‌توانند در مورد این‌که کدام پارکینگ را بردارند، توافق کنند.

پارکینگ مزاحم

در مقررات شهرداری استانداری برای محل پارکینگ وجود دارد. اگر این استاندارد قابل اجرا برای آپارتمانی نباشد، در صورتی که راه عبور باقی خودرو‌ها در محل اختصاصی پارکینگ فراهم باشد، شهرداری در صورت توافق ساکنان استاندارد جدیدی وضع می‌کند.
به این صورت که یک پارکینگ برای یکی از واحدها در امتداد پارکینگ واحد دیگری در نظر گرفته می‌شود. از مشکلات پارکینگ مزاحم این است که برای جابجا کردن خودرو اول نیاز است تا مالک خودرویی که از فضای پارکینگ مزاحم استفاده می‌کند، اتوموبیل خود را حرکت دهد.

قیمت پارکینگ مزاحم از باقی پارکینگ‌ها کمتر است و نحوه تخصیص پارکینگ مزاحم نیز با توافق همه ساکنان انجام می‌شود. در غیر این صورت شهرداری د اداره ثبت بر اساس نوبت قرارداد افراد پارکینگ ها را به ساکنان اختصاص می‌دهد و اختصاص پارکینگ مزاحم برای مالکی است که دیرترین قرارداد را دارد.

پارک بدون اجازۀ مالک

در صورتی که یکی از مالکان در واحد خود سکونت نداشته باشد و ساکنان دیگر از پارکینگ وی در طول مدت عدم سکونت او استفاده کنند، مالک می‌تواند برای آن مدت از ساکنان دیگر درخواست اجاره کند. اما اگر خود مالک شکایتی نداشته باشد یا اجازه استفاده از پارکینگ را به دیگر ساکنان داده باشد، نمی‌تواند تقاضای چنین حقی از دیگر ساکنان داشته باشد.
استفاده از ملک افراد حتی اگر پارکینگ آن‌ها باشد بدون اجازه آن‌ها جرم محسوب می‌شود. مالک می‌تواند طی یک شکایت رسمی با نظر کارشناس دادگستری مبلغی را به عنوان اجاره دریافت کند.

همچنین اگر فردی در پارکینگ آپارتمان فرد دیگری خودرو خود را متوقف کند و تمایل به برداشت اتوموبیل خود نداشته باشد، بر اساس قوانین پارکینگ جرم محسوب می‌شود و بنا بر قانون مدنی جریمه و حبس به عنوان مجازات برای وی در نظر گرفته می‌شود.

تغییر کاربری مشاعات

یکی از انواع شکایاتی که به مراجع ذی‌صلاح در خصوص پارکینگ آپارتمان می‌شود، تغییر کاربری مشاعات است. پیش می‌آید بعضی از ساکنان تمایل به استفاده از فضای مشخص شده پارکینگ با کاربری دیگری نظیر انباری را دارند. در این صورت تنها با توافق تمامی مالکان این امر امکان‌پذیر خواهد بود.

اگر تمامی مالکان با این امر موافقت کنند، بر طبق توافق زبانی افراد این مورد اشکالی ندارد و جرم محسوب نمی‌شود. توجه داشته باشید برای توافق مالکان، توافق همه ساکنان لازم است و رای اکثریت در چنین مواردی کاربرد ندارد. اما در صورتی که تغییر کاربری مشاعات ساختمان مسکونی بر خلاف مقررات شهرداری باشد، یعنی تغییر کاربری برای انجام امور تجاری و اداری باشد، نیاز به گرفتن مجوز از شهرداری دارد.

به همین منظور برای تغییر کاربری مشاعات به فضای اداری علاوه بر توافق ساکنان، مشمول بودن شرایط بر اساس قوانین آپارتمان‌نشینی و صدور مجوز شهرداری الزامی است.

خرید پارکینگ آپارتمان

با افزایش تعداد خودرو‌ها، همه آپارتمان‌ها شرایط تخصیص پارکینگ آپارتمان را به واحدهای ساختمانی ندارند. پیش می آید مالکانی که دارای دو پارکینگ هستند یا به پارکینگ آپارتمان احتیاجی ندارند، اقدام به فروش یا اجاره دادن پارکینگ آپارتمان می‌کنند. ساکنان به دو صورت می‌توانند اقدام به خرید پارکینگ کنند.

در حالت اول،‌ تقاضای خرید پارکینگ آپارتمان مالک دیگری که در اسناد ثبتی مالکیت موجود است، هیچ منافاتی با قوانین پارکینگ ندارد. مالک می‌تواند این انتقال را به صورت رسمی و با اسناد مربوطه انجام دهد.
اما در حالت دوم، برای خرید پارکینگ آپارتمانی که فرد در آن سکونت ندارد، این امر خلاف قانون بوده و جرم محسوب می‌شود. هیچ کدام از مالکان نیز حق فروش تفکیکی قسمتی از ملک خود را ندارند.

نویسنده

وکیل پایه یک مهرداد طالبی

See author's posts