تخلفات ساختمانی

 نظام حقوقی ایران در یک تقسیم بندی کلی به مراجع اداری و مراجع قضایی تقسیم می شود که این مراجع نیز خود به مراجع عمومی و استثنایی تقسیم    می شوند . مراجع قضایی عمومی همان دادگاه های عمومی موجود در نظام قضایی کشور و مراجع قضایی استثنایی هم به دو شاخه کیفری و حقوقی تقسیم می شوند .

 مراجع استثنایی حقوقی به مراجع حقوقی دادگستری ( عزل و نصب قضات آن کلاً در اختیار قوه قضائیه است . ) و مراجع حقوقی غیر دادگستری ( عزل و نصب قضات آن کلاً و جزئاً در صلاحیت قوه مجریه می باشد . )تقسیم می شود .

 مراجع استثنایی کیفری شامل دادگاه های نظامی ، دادگاه انقلاب و دادگاه ویژه روحانیت می باشد .

 اما مراجع اداری نیز به مراجع اداری عمومی که دیوان عدالت اداری تنها مرجع آن و مراجع اداری استثنایی که شامل مراجعی چون مراجع اختلاف مالیاتی    می باشد ، تقسیم بندی می شود که در برگیرنده کمسیون م ۱۰۰ مقرر در قانون الحاق بند ۳ به م ۹۹ و کمسیون م ۷۷ نیز می باشد .

 بسیاری از مراجعین به شهرداریها افرادی هستند که سروکار آنان با کمیسیونهای ماده صد شهرداری است.

بخشی از افرادی که پرونده آنها در این کمیسیونها رسیدگی می شود کسانی هستند که بدون داشتن پروانه ساختمانی ، مبادرت به احداث بنا نموده اند. در این زمینه ماده صد قانون شهرداریها مقرر داشته است که : « مالکین اراضی و املاک واقع در محدوده شهر یا حریم آن باید قبل از هر اقدامی یا تفکیک اراضی و شروع ساختمان از شهرداری پروانه اخذ نمایند . شهرداری می تواند از عملیات ساختمانی ساختمانهای بدون پروانه یا مخالف مفاد پروانه به وسیله مأمورین خود اعم از آنکه ساختمان در زمین محصور یا غیر محصور واقع باشد ، جلوگیری نماید »

یکی از معضلات اساسی مربوط به امر ساخت و ساز که مدیریت شهری را درگیر کرده بحث تخلفات ساختمانی است.

علاوه بر شهرداری، وزارت مسکن و شهرسازی، وزارت کشاورزی، دادگستری، استانداری‌ها، فرمانداری‌ها، سازمان حفاظت میراث فرهنگی، وزارت راه و ترابری و وزارت نیرو از جمله نهادهای دولتی و عمومی هستند که هر کدام حسب تکالیف قانونی خود با این موضوع مواجه اند.

اولین قانونی ‌که در مورد تخلفات ساختمانی و ضمانت اجرای برخورد با این موضوع در ایران وجود دارد مربوط به قانون مجازات اسلامی سال ۱۳۰۴است که در آن هر گونه ساخت و ساز مغایر با پروانه صادره را جرم تلقی و مجازات آن را منوط به تصویب آیین نامه‌ای توسط دولت کرده که متعاقباً در آیین نامه امور خلافی سال ۱۳۲۴ مجازات جریمه و حبس برای آن در نظر گرفته شده است.

علاوه بر این مجازات مقرر متعاقباً در سال ۱۳۳۴ به منظور رسیدگی به امر تخلف کمیسیونی تشکیل شد تا در مورد ماهیت بنای غیر مجاز نیز تصمیم‌ گیری نماید.

 تخلفات ساختمانی:

تخلفات ساختمانی به دو دسته تقسیم می شوند :

 الف- تخلفات مطابق ضوابط

 ب- تخلفات خلاف ضوابط

الف – تخلفات مطابق ضوابط : مطابق مقررات شهرسازی کسانی که می خواهند ساختمان احداث نمایند می بایستی از شهرداری پروانه ساختمان اخذ نمایند . در صورتی که مالکی ساختمان خود را بدون پروانه و یا با پروانه و بیشتر از مشخصات پروانه احداث نماید ، لیکن با ضوابط طرحهای مصوب و سایر مقررات شهرداری مغایرت نداشته باشد مقدار زیربنای بدون پروانه مطابق ضوابط محسوب شده و ساختمان موجود پس از رسیدگی و اخذ جرایم متعلقه قانونی خواهد بود .

 مثال ۱– شخصی که ملکش در کاربری مشخصی واقع بوده اگر بدون اخذ پروانه و یا برخلاف پروانه صادره اقدام به احداث ساختمان در حد ضوابط نماید ، این قبیل ساختمان ها خلاف داخل ضوابط محسوب می گردد .

 مثال ۲– شخصی که می توانست بااخذ مجوز تفکیک ملک خود را به سه قطعه تفکیک نماید بدون اخذ مجوز این کار انجام داد و مالکین هر قطعه درحد ضوابط اقدام به احداث ساختمان نموده اند.

ب – تخلفات خارج از ضوابط : هرگاه زیربنای احداثی بدون پروانه یا مازاد بر پروانه مغایر با ضوابط و مقررات طرح های مصوب و دستورالعمل های موجود باشد و یا این که نوع استفاده از ساختمان نسبت به پروانه تغییر یافته باشد کلاً تخلفات خارج از ضوابط تلقی گردیده و با تشکیل پرونده تخلف توسط شهرداری های مناطق به کمیسیون های ماده صد شهرداری ارجاع خواهد شد .

 کمیسیون ماده صد قانون شهردارى

 ماده صد : مالکین اراضى و املاک واقع در محدوده شهر یا حریم آن باید قبل از هر اقدام عمرانى یا تفکیک اراضى و شروع ساختمان از شهردارى پروانه أخذ نمایند .

 شهردارى مى‏تواند از عملیات ساختمانى ساختمان‏هاى بدون پروانه یا مخالف مفاد پروانه به وسیله مأمورین خود اعم از آن که ساختمان در زمین محصور یا غیر محصور واقع باشد ، جلوگیرى نماید .

بر اساس ماده ۱۰۰ شهردارى ، قبل از هر اقدام عمرانى اخذ پروانه از شهردارى الزامى است . هر گونه تعمیر املاک واقع در توسعه‏ى معابر و طرح‏هاى تملکى با هماهنگى و مجوز شهردارى باید انجام پذیرد .

    تبصره ۱ :

 در موارد ذکر شده‏ى فوق که از لحاظ اصول شهرسازى یا فنى یا بهداشتى ، قلع تأسیسات و بناهاى خلاف مشخصات مندرج در پروانه ضرورت داشته باشد یا بدون پروانه شهردارى ساختمان احداث یا شروع به احداث شده باشد به تقاضاى شهردارى موضوع در کمیسیون‏هائى مرکب از :

      نماینده وزارت کشور با انتخاب وزیر کشور و یکى از قضات دادگسترى با انتخاب وزیر دادگسترى و یکى از اعضاى انجمن شهر ( شوراى  شهر ) با انتخاب انجمن مطرح مى‏شود .

کمیسیون پس از وصول پرونده به ذینفع اعلام مى‏نماید که ظرف ده روز توضیحات خود را کتباً ارسال دارد ، پس از انقضاء مدت مذکور، کمیسیون مکلف است موضوع را با حضور نماینده شهردارى که بدون حق رأى براى اداى توضیح شرکت مى‏کند ظرف مدت یک ماه تصمیم مقتضى بر حسب مورد اتخاذ کند ؛ در مواردى‏که شهردارى از ادامه عملیات ساختمانى بدون پروانه یا مخالف مفاد پروانه جلوگیرى مى‏کند مکلف است حداکثر ظرف یک هفته از تاریخ جلوگیرى ، موضوع را در کمیسیون مذکور مطرح نماید ، در غیر این صورت کمیسیون به تقاضاى ذینفع به موضوع رسیدگى خواهد کرد .

 در صورتى‏که تصمیم کمیسیون بر قلع تمام یا قسمتى از بنا باشد ، مهلت مناسب را که نباید از دو ماه تجاوز کند ، تعیین مى‏نماید. شهردارى مکلف است تصمیم مزبور را به مالک ابلاغ کند . هر گاه مالک در مهلت مقرر اقدام به قلع بنا ننماید ، شهردارى رأساً اقدام کرده و هزینه آن را طبق مقررات آئین‏نامه اجراى وصول عوارض ، از مالک دریافت خواهد نمود.

      در مورد اضافه بنا زائد بر مساحت زیربناى مندرج در پروانه ساختمانى واقع در حوزه استفاده از اراضى مسکونى ، کمیسیون مى‏تواند در صورت عدم ضرورت قلع اضافه بنا با توجه به موقعیت ملک از نظر مکانى ( در بر خیابان‏هاى اصلى یا خیابان‏هاى فرعى و یا کوچه‏هاى بن‏باز یا بن‏بست) رأى به أخذ جریمه‏اى که متناسب با نوع استفاده از فضاى ایجاد شده و نوع ساختمان از نظر مصالح مصرفى باشد ، تعیین کند و شهردارى مکلف است براساس آن نسبت به وصول جریمه اقدام نماید. ( جریمه نباید از حداقل یک دوم کمتر و  از ۳ برابر ارزش معاملاتى ساختمان براى هر مترمربع بناى اضافى بیشتر باشد . )

  در صورتى‏که ذینفع از پرداخت جریمه خوددارى نمود شهردارى مکلف است مجدداً پرونده را به همان کمیسیون ارجاع و تقاضاى صدور رأى تخریب را بنماید . کمیسیون در این مورد نسبت به صدور رأى تخریب اقدام خواهد نمود

    تبصره ۳ :

در مورد اضافه بنا زائد به مساحت مندرج در پروانه ساختمانى واقع در حوزه استفاده از اراضى تجارتى و صنعتى و ادارى ، کمیسیون مى‏تواند در صورت عدم ضرورت قلع اضافه بنا با توجه به موقعیت ملک از نظر مکانى ( در بر خیابان‏هاى اصلى یا خیابان فرعى و یا کوچه بن‏باز یا بن‏بست ) رأى به اخذ جریمه‏اى که متناسب با نوع استفاده از فضاى ایجاد شده و نوع ساختمان از نظر مصالح مصرفى باشد ، تعیین کند و شهردارى مکلف است براساس آن نسبت به وصول جریمه اقدام نماید (جریمه نبایداز حداقل ۲ برابر کمتر و از ۴ برابر ارزش معاملاتى ساختمان براى هر مترمربع بناى اضافى ایجاد شده بیشتر باشد) در صورتى‏که ذینفع از پرداخت جریمه خوددارى نمود شهردارى مکلف است مجدداً پرونده را به همان کمیسیون ارجاع و تقاضاى صدور رأى تخریب را بنماید . کمیسیون در این مورد نسبت به صدور رأى تخریب اقدام خواهد نمود .

در مورد احداث بناى بدون پروانه در حوزه استفاده از اراضى مربوطه در صورتى‏که اصول فنى و بهداشتى و شهرسازى رعایت شده باشد ، کمیسیون مى‏تواند با صدور رأى بر اخذ جریمه بازاء هر مترمربع بناى بدون مجوز یک دهم ارزش معاملاتى ساختمان یا یک پنجم ارزش سرقفلى ساختمان ، در صورتى‏که ساختمان ارزش دریافت سرقفلى داشته باشد ، هر کدام که مبلغ آن بیشتر است از ذینفع ، بلامانع بودن صدور برگ پایان ساختمان را به شهردارى اعلام نماید .

      اضافه بنا زائد بر تراکم مجاز براساس مفاد تبصره‏هاى ۲ و ۳ عمل خواهد شد .

در مورد عدم احداث پارکینگ و یا غیرقابل استفاده بودن آن و عدم امکان اصلاح آن ، کمیسیون مى‏تواند با توجه به موقعیت محلى و نوع استفاده از فضاى پارکینگ ، رأى به أخذ جریمه‏اى که حداقل یک برابر و حداکثر دو برابر ارزش معاملاتى ساختمان براى هر مترمربع فضاى از بین رفته پارکینگ باشد ، صادر نماید . (مساحت هر پارکینگ با احداث گردش ۲۵ مترمربع مى‏باشد . )

      شهردارى مکلف به أخذ جریمه تعیین شده و صدور برگ پایان ساختمان مى‏باشد .

  تبصره ۶ :

در مورد تجاوز به معابر شهر ، مالکین موظف هستند در هنگام نوسازى براساس پروانه ساختمان و طرح‏هاى مصوب رعایت برهاى اصلاحى را بنمایند .

       در صورتى‏که برخلاف پروانه و یا بدون پروانه تجاوزى در این مورد انجام گیرد؛ شهردارى مکلف است از ادامه عملیات جلوگیرى و پرونده امر را به کمیسیون ارسال نماید . در سایر موارد تخلف مانند عدم استحکام بنا ، عدم رعایت اصول فنى و بهداشتى و شهرسازى در ساختمان ، رسیدگى به موضوع در صلاحیت کمیسیون‏هاى ماده صد است .

  تبصره ۷ :

مهندسین ناظر ساختمانى مکلفند نسبت به عملیات اجرائى ساختمانى که به مسئولیت آنها احداث مى‏شود ، از لحاظ انطباق ساختمان با مشخصات مندرج در پروانه و نقشه‏ها و محاسبات فنى ضمیمه آن به طور مستمر نظارت کرده و در پایان کار مطابقت ساختمان با پروانه و نقشه و محاسبات فنى را گواهى نمایند .

هرگاه مهندس ناظر برخلاف واقع گواهى نماید و یا تخلف را به موقع به شهردارى اعلام نکند و موضوع منتهى به طرح در کمیسیون مندرج در تبصره یک ماده صد قانون شهردارى و صدور رأى بر جریمه یا تخریب ساختمان گردد ، شهردارى مکلف است مراتب را به نظام معمارى و ساختمانى منعکس نماید .

شوراى انتظامى نظام مذکور موظف است مهندس ناظر را در صورت ثبوت تقصیر برابر قانون نظام معمارى و ساختمانى حسب مورد با توجه به اهمیت موضوع به ۶ ماه تا سه سال محرومیت از کار و در صورتى‏که مجدداً مرتکب تخلف شود که منجر به صدور رأى تخریب به وسیله کمیسیون ماده صد گردد ، به حداکثر مجازات محکوم کند . مراتب محکومیت از طرف شوراى انتظامى نظام معمارى و ساختمانى در پروانه اشتغال درج و در یکى از جرائد کثیرالانتشار اعلام مى‏شود . شهردارى مکلف است تا صدور رأى محکومیت به محض وقوف از تخلف مهندس ناظر و ارسال پرونده کمیسیون ماده صد به مدت حداکثر ۶ ماه از أخذ گواهى امضاء مهندس ناظر مربوطه براى ساختمان جهت پروانه ساختمان شهردارى خوددارى نماید .

  مأموران شهردارى نیز مکلفند در مورد ساختمان‏ها نظارت نمایند و هر گاه از موارد تخلف در پروانه به موقع جلوگیرى نکنند و یا در مورد صدور گواهى انطباق ساختمان با پروانه مرتکب تقصیرى شوند ، طبق مقررات قانونى به تخلف آنان رسیدگى مى‏شود و در صورتى‏که عمل ارتکابى مهندسین ناظر و مأموران شهردارى واجد جنبه جزائى هم باشد از این جهت نیز قابل تعقیب خواهند بود .

 در مواردى‏که شهردارى مکلف به جلوگیرى از عملیات ساختمانى است و دستور شهردارى اجرا نشود ، مى‏تواند با استفاده از مأموران اجرائیات خود و در صورت لزوم مأموران انتظامى براى متوقف ساختن عملیات ساختمانى اقدام نماید.

 تبصره ۸ :

 دفاتر اسناد رسمى مکلفند قبل از انجام معامله قطعى در مورد ساختمان‏ها گواهى پایان ساختمان و در مورد ساختمان‏هاى ناتمام گواهى عدم خلاف تا تاریخ انجام معامله را که توسط شهردارى صادر شده باشد ملاحظه و مراتب را در سند قید نمایند .

در مورد ساختمان‏هائى که قبل از تاریخ تصویب نقشه جامع شهر ایجاد شده در صورتى‏که اضافه بناء جدیدى حادث نشده باشد و مدارک و اسناد نشان‏دهنده ایجاد بنا قبل از سال تصویب طرح جامع شهر باشد ، با ثبت و تصریح مراتب فوق در سند مالکیت ، انجام معامله بلامانع مى‏باشد .

 تبصره ۹ : 

 ساختمان‏هایى که پروانه ساختمان آنها قبل از تاریخ تصویب نقشه جامع شهر صادر شده است از شمول تبصره ۱ ماده صد قانون شهردارى معاف مى‏باشند .

 در مورد آراء صادره از کمیسیون ماده صد قانون شهردارى ، هرگاه شهردارى یا مالک یا قائم مقام او از تاریخ ابلاغ رأى ظرف مدت ده روز نسبت به آن رأى اعتراض نماید ، مرجع رسیدگى به این اعتراض کمیسیون دیگر ماده صد خواهد بود که اعضاى آن غیر از افرادى مى‏باشند که در صدور رأى قبلى شرکت داشته‏اند، رأى این کمیسیون قطعى است .

      تبصره ۱۱ :

 آئین نامه ارزش معاملاتى ساختمان پس از تهیه توسط شهردارى و تصویب

 انجمن شهر ( شوراى اسلامى شهر ) در مورد أخذ جرائم قابل اجراست و این ارزش معاملاتى سالى یک بار قابل تجدیدنظر خواهد بود.

تخلف تراکم اضافی که عبارت است از اضافه بنا زائد بر مساحت زیر بنای مندرج در پروانه ساختمانی از سوی مالک ، یکی دیگر از انواع تخلفات داخل در صلاحیت کمسیون م ۱۰۰ قانون شهرداری می باشد .

 در مورد تخلف احداث بنا بدون پروانه در حریم یا محدوده شهر نسبت به ساختمانهایی که پروانه ساختمان آنها بعد از تاریخ تصویب نقشه جامع شهر صادر شده بنا به تقاضای شهرداری موضوع در کمسیون هایی مرکب از نماینده وزارت کشور به انتخاب وزیر کشور یکی از قضات دادگستری به انتخاب وزیر دادگستری و یکی از اعضای انجمن شهر به انتخاب انجمن « شورای اسلامی شهر » مطرح می شود .

 با هرگونه تخلف در ساخت و ساز در حریم ، هرگونه فعل و انفعال غیررسمی و غیرقانونی و تخلف اشخاص اعم از حقیقی و حقوقی، دولتی و غیردولتی، تعاونی های مسکن وابسته به دستگاه های دولتی، عمومی، قوه قضائیه، شهرداری، نیروهای مسلح (نظامی و انتظامی) و نهادهای انقلاب اسلامی، نهادها، ستادها و مؤسسات عمومی که املاک و اراضی بزرگ در نقاط مختلف واقع در محدوده و حریم در اختیار دارند، برخورد جدی، همه جانبه و بدون اغماض خواهد شد و از آنجا که بخش عمده ای از این تخلف ها به تعاونی های مسکن ارتباط داده می شود، لازم است همه اعضا و مسئولان این تعاونی ها با آگاهی کامل از قوانین و مقررات وارد معاملات شوند. در غیر این صورت علاوه بر این که دستگاه های دولتی ذیربط و شهرداری هیچ مسئولیتی از قبیل تامین زمین معوض یا تغییر کاربری نخواهند داشت، مسئولان تعاونی ها و دیگر اشخاص حقیقی و حقوقی متخلف احتمالی ملزم به جبران خسارت های وارده هستند.

در ارتباط با بحث جلوگیری از تخلفات ساختمانی با سه عامل مواجه هستیم گفت:نخستین عامل مرحله پیشگیری است که مطابق صدر ماده صد قانون شهرداری ها مأمورین شهرداری بدون نیاز به کسب دستور مقام قضایی می‌توانند از هرگونه ساخت و ساز غیر مجاز جلوگیری نمایند .

همچنین تبصره هفت ماده صد در مواردی که شهرداری مکلف به جلوگیری از تخلفات ساختمانی است و دستور شهرداری اجرا نمی شود اجازه داده است که با استفاده از مأمورین اجرائیات (و در صورت لزوم مأمورین انتظامی) برای متوقف ساختن عملیات ساختمانی اقدام نمایند.

بنابراین نه تنها قانونگذار، مأمورین شهرداری را مکلف به جلوگیری نموده است بلکه استثنائاً صدور حکم قضایی را لازم ندانسته و پرسنل اجرائیات شهرداری و مأمورین انتظامی را نیز مکلف به همکاری نموده است.

از سوی دیگر، مطابق تبصره هفت ماده صد «مهندسان ناظر» را نیز مکلف به اعلام به موقع تخلف و خودداری از گواهی انطباق ساختمان با مشخصات مندرج در پروانه و نقشه‌ها و محاسبات حتی در پایان کار نموده است و چنانچه مهندسان ناظر مراتب تخلف را به موقع اعلام ننمایند و یا نسبت به صدور گواهی بر خلاف واقع اقدام نمایند ضمانت اجرای شدیدی در نظر گرفته شده است. بنابراین در این مرحله قانونگذار ضمانت اجرای بسیار قوی را برای پیشگیری از هر گونه تخلفات ساختمانی در نظر داشته است.

  عامل دوم

 تکلیف شهردار منطقه جهت ارسال به موقع پرونده تخلف به کمیسیون ماده صد است. به طوری که مطابق تبصره یک ماده صد در مواردی که شهرداری از ادامه ساختمان بدون پروانه یا مخالف مفاد پروانه جلوگیری می‌کند مکلف است حداکثر ظرف یک هفته از تاریخ جلوگیری موضوع را در کمیسیون ماده صد مطرح نماید. این در حالی است که بعضاً مشاهده می شود که مدت های مدید از تاریخ ابلاغ دستور جلوگیری به مالک بعضاً پرونده بلااقدام در منطقه باقی می‌ماند و این موضوع موجب تجری متخلفان می‌ شود.

 رسیدگی قانونی به ساخت و سازهای غیر مجاز در کمیسیون‌های ماده صد عامل سوم در خصوص بحث جلوگیری از تخلفات ساختمانی میباشد تقاضای شهرداری در خصوص تخلفات در کمیسیونی مرکب از نماینده وزارت کشور (به انتخاب وزیر کشور) یکی از قضات دادگستری (به انتخاب وزیر دادگستری) یکی از اعضای شورای اسلامی شهر (به انتخاب شورای شهر) مطرح می شود تا موضوع تخلف مورد رسیدگی قرار گیرد. چنانچه موضوع تخلف از لحاظ شهرسازی یا فنی یا بهداشتی مورد توجه قرار گیرد تصمیم کمیسیون مبنی بر قلع خواهد بود لیکن در مورد اضافه بنا زائد بر مساحت زیربنای مندرج در پروانه و یا احداث بنای بدون پروانه و یا عدم احداث پارکینگ باشد کمیسیون می‌تواند در صورت عدم ضرورت قلع اضافه بر بنا با توجه به موقعیت ملک رأی بر اخذ جریمه نماید.بدیهی است برخورد قاطع و صدور آراء منجز و متناسب از سوی کمیسیون مذکور (فارق از نگاه درآمدی) می تواند نقش مؤثری در جلوگیری از ساخت و ساز داشته باشد.

   ارزش معاملاتی

 عبارت است از : مبلغ معینی که در هر منطقه جغرافیایی و محل واقع شدن ملک ، از سوی اداره امور اقتصادی و دارایی محل ، به عنوان قیمت منطقه ای تعیین و مشخص می گردد . ادراه دارایی محل همه ساله بر اساس معیارهای مشخصی که در اختیار دارد ، ارزش معاملاتی زمین و ساختمان را در هر محل و منطقه جغرافیایی از نظر موقعیت مکانی و اینکه آیا در بر کوچه و خیابان واقع گردیده یا نه ، و با در نظر گرفتن سایر معیارهای موجود برآورد نموده و مراتب را به کایه دستگاههای ذی ربط اعلام می دارد .فایده علمی و حقوقی بحث در این است که فرضاً ،اگر ساختمانی در سال ۱۳۶۹ بدون پروانه احداث شده باشد و در زمان حاضر کمیسیون ماده صد ، حکم بر جریمه مالک به پرداخت سه برابر ارزش معاملاتی صادر کرده باشد : آیا ملاک احتساب ارزش معاملاتی همان مبلغی است که ده سال قبل معیار بوده ؟

به دلیل کم توجهی شهرداریها به تبصره یک ماده صد قانون شهرداریها ، وزارت کشور ناچار شد تصمیم مهمی را به موجب بخشنامه شماره ۲/۳۴/۳/۱ /۱۹۰۹۵ ـ ۱۹/۱۱/۱۳۷۶ ، را در این زمینه اتخاذ و صادر نماید . متن کامل بخشنامه مذکور به این شرح است :

با توجه به سؤالات مطروحه از سوی برخی از شهرداریها و اعضای  کمیسیونهای ماده صد قانون شهرداری ، در خصوص این که آیا ارزش معاملاتی زمان وقوع تخلف ، ملاک محاسبه جریمه از سوی کمیسیونهای ماده صد خواهد بود و یا ارزش معاملاتی روز دارایی ؛ لذا بدین وسیله اعلام می دارد ، نظر به اینکه تعیین دقیق زمان وقوع تخلف ، خصوصاً در مورد ساختمانهای قدیمی که بدون اخذ پروانه ساختمانی از شهرداری و یا مغایر مفاد پروانه صادره ، احداث و به پایان رسیده و سالها مورد بهره برداری قرار گرفته است امکان پذیر نمی باشد ؛ و از طرفی مطابق قسمت اخیر تبصره “ یک ” ذیل ماده صد قانون شهرداری ، که طی آن شهرداری موظف است به محض جلوگیری از عملیات ساختمانی ( عدم تأیید عملیات و جلوگیری از صدور گواهی پایان ساختمان به منزله توقف روند تکوینی موضوع و تعیین وضعیت ساختمان می باشد ) ، ظرف یک هفته موضوع را در کمیسیون ماده صد مطرح نماید بنا بر این ارزش معاملاتی زمان توقف عملیات ساختمانی ( توقف چه به صورت فیزیکی ویا خودداری از تأیید و ارائه گواهی لازم ) و ارجاع موضوع به کمیسیون ماده صد ، می تواند ملاک محاسبه و تعیین جریمه از سوی اعضای محترم کمیسیون ماده صد باشد . مقتضی است دستور فرمایید ، مراتب جهت اقدام لازم به شهرداریهای تابعه ابلاغ گردد .

 تطبیقی در قوانین کشورهایی مانند هندوستان و فرانسه نیز حاکی از وجود ضمانت‌های اجرایی کیفری برای این موضوع (ساخت و سازهای غیر مجاز) است. در کشور توسعه یافته ‌ای چون فرانسه، با جرم شناختن استنکاف و تمرد از اجرای دستور توقف و همچنین استنکاف از اجرای آرای صادره و اعمال مجازات‌هایی همچون حبس، جزای نقدی و سایر مجازات‌های تکمیلی (همانند درج در جراید) در جلوگیری از ساخت و سازهای غیر مجاز موفق بوده‌‌‌‌‌‌‌‌اند.

 از جمله می توان از بند ۴ مواد ۲- ۱۵۲ Lو ۴-۱۵۲ Lقانون ساخت و ساز فرانسه نام برد که صدور رأی تخریب را موکول به رأی مقامات قضایی نموده و در صورت قصور هر یک از متخلفین اعم از مالک زمین، شخص ذینفع، مهندسان معمار، کارفرما و تمامی اشخاص مسئول در حوزه عملیات ساختمانی از اجرای حکم تخریب، مجازات جریمه به میزان ۴۵۰۰۰ یورو و در صورت تکرار جرم شش ماه حبس و مجازات مالی به میزان ۷۵۰۰۰ یورو نموده است.

  پیشنهادات:
۱- ماده صد شهرداری ماده ای برای رسیدگی به ساخت و ساز فنی شهری است . تشکیل کمیسیون فنی به جای کمیسیون اجتماعی برای بررسی به گزارش فنی مأمور شهرداری امری ضروری بوده و حضور یک نماینده از سازمان مسکن و شهرسازی یا سازمان نظام مهندسی یا دفاتر نمایندگی به انتخاب وزیر مسکن و شهرسازی الزامی است.

۲- در اجرای تبصره یک کمیسیون ماده صد توضیحات فنی ساختمان را سازمان نظام مهندسی استان یا دفاتر نمایندگی یا مهندس ناظر ساختمان دریافت کند.

 ۳- در اجرای تبصره دو ، در مورد اضافه بنا زائد بر مساحت زیربنای مندرج در پروانه ساختمانی واقع در حوزه استفاده از اراضی مسکونی از نظر فنی و محاسباتی و رعایت آیین‌نامه ۲۸۰۰ به تأیید سازمان نظام مهندسی استان یا دفاتر نمایندگی یا مهندس ناظر ساختمان رسیده و سپس اقدام به أخذ جریمه شود

 ۴- در اجرای تبصره سه ، در مورد احداث بنای بدون پروانه در حوزه استفاده از اراضی مربوطه رعایت اصول فنی و بهداشتی به تایید سازمان نظام مهندسی استان یا دفاتر نمایندگی یا مهندس ناظر ساختمان رسیده و سپس اقدام به اخذ جریمه شود .

  ۵- در اجرای تبصره ششم، موارد تخلف مانند مستحکم نبودن بنا، رعایت نکردن اصول فنی و مهندسی در ساختمان رسیدگی به موضوع از صلاحیت کمیسیون‌های ماده ۱۰۰ خارج شود .

   ۶- حداقل جریمه ماده صد کمیسیون نسبت به هزینه أخذ پروانه ساختمانی ده برابر باشد تا مالکان نسبت به رعایت آیین‌نامه‌ها و مقررات ملی ساختمان ترقیب شوند .

شهرداری دارای شخصیت حقوقی و از جمله موسسات عمومی است و دخل و تصرف در اموال و وجوه شهرداری تصرف در اموال عمومی و جرم است و مرتکب به مجازات مقرر در قانون محکوم می‌شود و طبق ماده ۷۹ قانون شهرداری‌ها، شهردار و رئیس حسابداری ذی‌حساب هستند و کلیه پرداخت‌های شهرداری در حدود بودجه مصوب به استناد ثبت و با رعایت مقررات آیین‌نامه مالی و با امضای شهردار و رئیس حسابداری به عمل خواهد آمد. جریمه‌ای که کمیسیون‌های ماده ۱۰۰ قانون شهرداری‌ها تعیین می‌کنند از جمله درآمدهای شهرداری و طبق ضوابط حاکم بر نحوه هزینه درآمد شهرداری باید هزینه شود و طبق نص صریح تبصره‌های ذیل ماده ۱۰۰، شهرداری مکلف است نسبت به وصول آن اقدام نماید.
سازش شهرداری با مؤدی به پرداخت کمتر از جریمه تعیین شده توسط کمیسیون خلاف مقررات مالی شهرداری و از محدوده اختیارات آنها خارج است و به طور کلی می‌توان گفت چون وفق مفاد تبصره یک ماده ۱۰۰ قانون شهرداری‌ها، به تقاضای شهرداری موضوع در کمیسیون مطرح می‌شود و چنانچه رای کمیسیون مورد قبول شهرداری نباشد طبق تبصره ۱۰۰ ماده ۱۰۰، می‌تواند تقاضای تجدیدنظر کند و این رای قطعی است. به نظر می‌رسد با صدور رای قطعی اعم از جریمه و تخریب توسط کمیسیون ماده ۱۰۰، شهرداری حق ندارد رای صادره را اجرا نکند و یا خلاف رای صادره با مودی سازش نماید.

—       شرح فعالیت                               محل مراجعه

—       ۱- ارائه شکایت یا گزارش از طرف شهروندان                    واحد کنترل و پیگیری تخلفات ساختمانی

—       ۲- ثبت شکایات و گزارش ها                           دبیرخانه

—       ۳- بررسی شکایات،دریافت نشانی دقیق و صدور دستورات مقتضی                 مسوول واحد تخلفات

—       ۴- مراجعه به محل مورد نظر ، بررسی موضوع و ارائه اخطار کتبی به متخلف جهت حضور در شهرداری و رفع تخلف                    کارشناس تخلفات

—       ۵- بررسی گزارش کارشناس تخلفات و اعلام نتیجه به صورت زیر:

—       – چنانچه شکایت از مجاور باشد و دعوی شاکی حق باشد مجاور می بایست حقوق شاکی را رعایت نماید                   مسوول واحد تخلفات

—       – چنانچه احداث بدون مجوز باشد از ادامه کار جلوگیری شده

—        و تصمیم مقتضی اخذ می گردد.                   مسوول واحد تخلفات

—       ۶- بررسی مجدد از محل مورد تخلف ودرصورت عدم رفع خلاف ارجاع به

—       مراجع ذیصلاح                       واحد تخلفات با هماهنگی واحدهای فنی و حقوق

—