ضوابط و مقررات ساخت و ساز و نحوه استفاده از اراضي

ضوابط و مقررات ساخت و ساز و نحوه استفاده از اراضی

۱- تـراکـم سـاختـمـانی مـجـاز
۲- شبکه معابر و دسترسی
۳- سطح باز، سطح اشغال بنا و مکان استقرار آن در قطعه (توده گذاری)
۴- تفـکیک و تجمـیع قطـعات (پلاک هـا)
۵- بلندمرتبه سازی (۱۲ طبقه و بیشتر)
۶- پـارکیـنگ
۷- حفـاظت از میـراث تاریخی شـهر

۱- تـراکـم سـاختـمـانی مـجـاز
۱-۱: “تراکم ساختمانی مجاز” حداکثر حجم ساخت و ساز تا سقف تراکم تعیین شده در طرح تفصیلی تهران از۸۰ درصد تا ۴۴۰ درصد (به جز در پهنه های ویژه بلندمرتبه) در پهنه‌های چهارگانه استفاده از اراضی شهر تهران، به تفاوت در هر کاربری و متناسب با مساحت قطعه و عرض معبر است، که به تفکیک هر زیرپهنه طبق نقشه پهنه‌بندی و براساس جداول پیوست شماره دو این سند است.
تبصره (۱): تراکم ساختمانی مجاز در زیرپهنه‌های حفاظت (سبز و باز) – (G)، مختلط ویژه (M22)، صنعت با فناوری بالا و خوشه های صنعتی (S311)، گستره ها و مراکز تجاری، اداری و خدمات (با غلبه فرهنگی) – (S22)، بازار (S11) و پهنه های ویژه بلندمرتبه سازی، تابع ضوابط و مقررات ویژه و با رعایت ضوابط خاص دستگاه های مربوطه بر اساس مقررات طرح جامع تهران، به تصویب کمیسیون ماده (۵) شهر تهران خواهد رسید.
۲-۱: به منظور سامان بخشی به سیمای شهر، احداث بنا در محورهایی از شهر که بیش از ۶۰ درصد قطعات آن در طرفین گذرهای با حداقل ۱۲ متر عرض، بر مبنای ضوابط قبلی ساخته شده اند، مطابق ضوابط قبلی (تراکم و طبقات)، مجاز است. این محورها در طرح تفصیلی تعیین، و نحوه برخورد با آنها به تصویب کمیسیون ماده (۵) خواهد رسید.
تبصره (۲): هرگونه پیش آمدگی ساختمان ها در معابر عمومی و خیابان ها در کلیه پهنه ها، به منظور تأمین دید مناسب و انتظام بصری و جلوگیری از کاهش فضاهای باز شهری، ممنوع است.
تبصره (۳): فضاهای مشاعی یا غیرمفید و حداقل زیربنا یا سرانه آنها، در کلیه ساختمان های مسکونی و غیرمسکونی طبق جدولی تنظیم و به تصویب کمیسیون ماده (۵) شهر تهران خواهد رسید.
زیربنای این فضاها (غیرمفید) که همراه با زیربنای فضاهای مفید در هر طبقه (جمع مفید و غیرمفید)، حداکثر سطح کل اشغال مجاز در هر پلاک را تشکیل می دهند، به لحاظ دریافت عوارض تراکم ساختمانی مجاز تعیین شده در جداول شماره دو پیوست، جزء تراکم محاسبه نخواهند شد.
بازگشت به ابتدای صفحه

۲- شبکه معابر و دسترسی
۱-۲ : حداقل عرض معابر دسترسی در اجرای طرح های جامع و تفصیلی شهر تهران، در کل سطح شهر و در تمامی پهنه ها، ۶ متر خواهد بود. موارد استثناء (عرض کمتر از ۶ متر) از جمله، معابر واقع در شیب های تند که عملاً امکان تردد خودرو در آنها وجود ندارد و یا در برخی از بافت های ارزشمند روستایی و تاریخی و یا بافت های مسکونی ارزشمند سبز و سایر موارد مشابه، که می توانند در حد وضع موجود تثبیت شوند، در طرح تفصیلی مشخص و به تصویب کمیسیون ماده (۵) شهر تهران خواهد رسید.
۲-۲ : در طراحی و اجرای شبکه معابر به ویژه در پهنه های مستعد شهر و فضاهای عمومی با تأکید بر بافت های تاریخی و با ارزش شهر، ایجاد تسهیلات و پیش بینی های لازم برای گسترش و توسعه حرکت پیاده و دوچرخه و دسترسی آسان برای معلولین جسمی و حرکتی الزامی است.

۳- سطح باز، سطح اشغال بنا و مکان استقرار آن در قطعه (توده گذاری)
۱-۳ : سطح اشغال زمین در زیرپهنه های سکونت عام، مطابق جداول پیوست شماره دو, حداکثر تا ۶۰ درصد تعیین می گردد. در قطعاتی که طول آنها مساوی و یا بیش از ۲۵ متر و یا مساحت آنها مساوی یا بالاتر از ۱۸۰ مترمربع باشد، سطح اشغال تا حداکثر ۲ متر پیشروی طولی، علاوه بر سطوح اشغال موضوع صفحه اول جداول پیوست شماره دو، مجاز خواهد بود.
تبصره (۴): هر گونه افزایشی در سطح اشغال کلیه پهنه ها، تحت هر عنوان و به هر شکل (بیش از میزان تعیین شده در جداول پیوست شماره دو و مستثنی شده در بند ۱-۳-۶ فوق)، ممنوع است.
۲-۳ : محل استقرار ساختمان (توده گذاری) در تمامی پلاک های واقع در زیرپهنه های سکونت، ضمن رعایت حقوق همسایگی و رعایت سطح اشغال و طبقات مجاز، صرفاً در سطح ۷۰ درصد مساحت قطعه با پیشروی از شمال (در طول قطعه)، مجاز می باشد. موارد استثناء و از جمله در زیرپهنه های بلندمرتبه سازی به تصویب کمیسیون ماده (۵) شهر تهران خواهد رسید.
۳-۳ : در محدوده هایی از زیرپهنه های فعالیت (محورها و گستره های تجاری، اداری و خدمات) و مختلط (تجاری، اداری و خدمات با مسکونی) و زیرپهنه های ویژه بلندمرتبه، که در طرح تفصیلی شهر تهران تدقیق می شود، سطح اشغال می تواند تا حداکثر ۸۰ درصد (به شرط استفاده عمومی)، افزایش یابد. سطح اشغال در طبقات بالای همکف یا اول کاهش و مطابق مفاد جداول پیوست شماره دو، حداکثر ۵۰ درصد مجاز خواهد بود.
۴-۳ : متناسب با کاهش سطح اشغال زمین و افزایش طبقات (حداکثر در یک طبقه) در کلیه زیرپهنه¬های مسکونی عام، تراکم مازاد تشویقی یا تخفیف در عوارض (مازاد بر تراکم پایه مالی تا سقف تراکم ساختمانی مجاز)، تعلق خواهد گرفت. ضوابط مربوطه حداکثر تا سه ماه پس از ابلاغ طرح تهیه و بعد از تأیید و تصویب کمیسیون ماده (۵) شهر تهران و عنداللزوم به تصویب شورای اسلامی شهر تهران خواهد رسید.
۵-۳ : تخصیص حداقل ۵۰ درصد از سطح باز قطعه (پس از کسر مساحت رامپ) به فضای سبز، الزامی است.
۶-۳ : به منظور ایجاد تداوم و پیوستگی کالبدی و بصری و تعادل در دو طرف طول معابر شریانی درجه یک و بیشتر، واقع در پهنه های فعالیت و مختلط (با طراحی شهری موردی که به تصویب کمیسیون ماده ۵ شهر تهران خواهد رسید)، توده گذاری در قطعات همجوار معبر باید به نحوی صورت گیرد تا جبهه های شمالی و جنوبی و یا شرقی و غربی بر خیابان با احجام متعادل و هماهنگ و عقب نشینی های یکسان، شکل گیرد.
بازگشت به ابتدای صفحه

۴- تفـکیک و تجمـیع قطـعات (پلاک هـا)
۱-۴ : تفکیک املاک و اراضی در کلیه پهنه های شهر با متراژ کمتر از ۱۰۰۰ مترمربع، بعد از رعایت برهای اصلاحی (با کاربری مسکونی) و با متراژ کمتر از ۲۰۰۰ مترمربع (با سایر کاربری ها)، ممنوع است. لیکن در صورت درخواست تفکیک برای اراضی و املاک بیش از نصاب های مذکور، حداقل مساحت قطعه حاصل از تفکیک نبایستی از ۵۰۰ مترمربع در کاربری های مسکونی و ۱۰۰۰ مترمربع در سایر کاربری ها، کمتر باشد.

۲-۴ : در کلیه پهنه های استفاده از زمین شهر تهران، تفکیک اعیان ساختمان هائی که طبق ضوابط و مقررات این طرح احداث شده باشند، مجاز است.
تبصره (۵): حداقل عرض قطعات مسکونی پس از تفکیک و بعد از رعایت برهای اصلاحی، ۱۰ متر تعیین می گردد.

۳-۴ : تفکیک کلیه اراضی بزرگ مقیاس (بیش از یک هکتار) در مالکیت اشخاص حقیقی و حقوقی، از جمله آنهائی که تحت مالکیت یا در اختیار دستگاه‌های دولتی، عمومی و یا نیروهای نظامی و انتظامی است، صرفاً با تهیه طرح‌های موضعی و تصویب آنها در کمیسیون ماده (۵) شهر تهران و براساس راهبردها و کاربری های پیش‌بینی شده برای پهنه های استفاده از اراضی در طرح جامع، مجاز است.
تبصره (۶): در صورت درخواست تفکیک املاک از سوی مالکین، با رعایت حداقل مساحت قطعه حاصل از تفکیک، به ازای هر قطعه حاصل از تفکیک، مازاد بر یک قطعه، ۱۰ درصد از “تراکم ساختمانی مجاز” کسر می شود.
تبصره (۷): تفکیک عرصه‌ها در بافت ارزشمند تاریخی که در جداول شماره دو با کد ۱R22 مشخص گردیده است، طبق ضوابط خاص این عرصه ها مجاز است.

۴-۴ : تفکیک اراضی مزروعی و باغات موجود شهر تهران، صرفاً براساس دستورالعمل ماده (۱۴) قانون زمین شهری (به شرح ضمیمه جداول پیوست شماره یک و دو) که در اجرای قانون مذکور توسط وزیر مسکن و شهرسازی ابلاغ گردیده، مجاز خواهد بود.

۵-۴ : در صورت درخواست تجمیع قطعات از سوی مالکین (به ویژه در بافت های فرسوده شهر) و مشروط به رسیدن به حداقل نصاب مساحت قطعه حاصل از تجمیع (از زمان ابلاغ این طرح تا پایان سال ۱۳۹۰-۲۰۰ مترمربع، از ابتدای سال ۱۳۹۱ تا پایان سال ۱۳۹۵-۲۵۰ مترمربع، از آغاز سال ۱۳۹۶ تا پایان سال ۱۴۰۰، ۳۰۰ مترمربع و از آغاز سال ۱۴۰۱ به بعد ۵۰۰ مترمربع)، به ازای هر قطعه مازاد بر یک، ۲۰ درصد و به نحوی که مجموع این افزایش تراکم به موجب مفاد جداول پیوست شماره دو، از یک طبقه تجاوز ننماید، تراکم تشویقی تعلق خواهد گرفت.
تبصره (۸): تجمیع اراضی به ویژه در بافتهای فرسوده مسکونی، با اعمال سیاست های تشویقی از جمله کاهش عوارض تراکم تا سقف تراکم ساختمانی مجاز (ما به التفاوت تراکم پایه مالی و تراکم ساختمانی مجاز)، حمایت می‌شود که نحوه و میزان آن توسط شورای اسلامی شهر تهران، تعیین می گردد.
بازگشت به ابتدای صفحه

۵- بلندمرتبه سازی (۱۲ طبقه و بیشتر)
۱-۵ : احداث ساختمان های بلندمرتبه، محدود به عرصه های مجاز یا ویژه برای بلندمرتبه سازی در برخی از زیرپهنه های استفاده از اراضی تهران و مشروط به مجاز بودن از نظر مطالعات پهنه بندی زلزله و ضوابط و مقررات مربوطه و پهنه های مجاز زیست محیطی است که موقعیت و کاربری های مجاز آنها در نقشه های ۱:۲۰۰۰ پهنه بندی طرح تفصیلی مشخص و تدقیق می شود. بر این اساس ضوابط ساخت و ساز ساختمان های بلندمرتبه با رعایت ضوابط تراکم و ارتفاع مجاز معین شده در جداول پیوست شماره دو و برای کاربری های گوناگون، حداکثر تا سه ماه پس از ابلاغ مصوبه طرح جامع شهر تهران، ضمن تجدیدنظر اساسی در مصوبه قبلی شورایعالی شهرسازی و معماری (مصوبه ۱۵/۱۱/۷۷ و اصلاحیه ۲۳/۳/۷۹) و اعمال اصلاحات لازم، تهیه و پس از تصویب کمیسیون ماده (۵) شهر تهران و تأیید شورای برنامه ریزی و توسعه استان، به تصویب شورایعالی شهرسازی و معماری ایران خواهد رسید.
۲-۵ : از این تاریخ تا زمان تصویب و ابلاغ ضوابط ساخت و ساز ساختمان های بلندمرتبه، صدورهر گونه مجوز ساخت توسط شهرداری برای ساختمان های بلندمرتبه در کلیه پهنه ها و با هر کاربری در شهر تهران، مجاز نخواهد بود.
بازگشت به ابتدای صفحه

۶- پـارکیـنگ
۱-۶ : تأمین و احداث تمامی پارکینگ های مورد نیاز طبق ضوابط مصوب کمیسیون ماده (۵) شهر تهران تعیین شده در پروانه های ساختمانی هر یک از کاربری ها، برای تمامی ساختمان ها و در همه پهنه ها الزامی است و صدور هر گونه عدم خلاف یا گواهی پایان کار، منوط به تأمین کلیه پارکینگ های مورد نیاز مذکور، در همان ساختمان و یا در پارکینگ های مشاعی با فاصله حداکثر ۲۵۰ متر خواهد بود. تبصره (۹): تعداد پارکینگ های مورد نیاز برای ساختمان ها و مجتمع هایی که از کاربری های مختلف برخوردارند، بایستی برابر مجموع تعداد حداقل پارکینگ های لازم برای هر یک از کاربری ها طبق ضوابط, محاسبه و تأمین شود. تبصره (۱۰): کلیه ادارات، ارگان ها، سازمان ها، نهادها، مؤسسات و شرکت های دولتی و غیردولتی، بیمارستان ها، فروشگاه های بزرگ و ساختمان های با عملکردهای گوناگون که مراجعین زیادی دارند، در زمان احداث و یا تجدید بنا و یا ساماندهی فضاهای خود، ملزم به تأمین پارکینگ مورد نیاز مراجعین براساس ساعات و روزهای اوج مراجعات, علاوه بر نیاز خود طبق ضوابط، و حداکثر در یک برنامه پنجساله در همان ساختمان و یا در پارکینگ های عمومی اطراف، تا شعاع ۲۵۰ متر می باشند. تبصره (۱۱): احداث پارکینگ مازاد بر ضوابط، در قطعات و پلاک های کلیه پهنه های شهر تا سقف دو برابر پارکینگ های مورد نیاز هر واحد در طبقات زیرهمکف (منفی)، بدون الزام به رعایت سطح اشغال و بدون محاسبه در تراکم ساختمانی مجاز و مشروط بر حفظ درختان موجود در ملک، مجاز می باشد.

۲-۶ : در محلات، بافت ها و یا عرصه هایی که به هر علت، امکان تأمین پارکینگ در ساختمان های مسکونی موجود و احداثی وجود ندارد (و ضوابط آن به تصویب کمیسیون ماده ۵ شهر تهران خواهد رسید)، شهرداری تهران موظف است، ترتیبی اتخاذ نماید تا در کنار عرصه های مذکور و در فاصله هایی تا شعاع ۲۵۰ متر، پارکینگ های عمومی و ترجیحاً به صورت مشاعی و با حق انتقال و واگذاری به اشخاص جهت پلاک هایی که طبق ضوابط قابلیت تأمین پارکینگ ندارند, با مشارکت بخش خصوصی و مصرف کنندگان محلی ایجاد و احداث گردد.
۳-۶ : پیش بینی محل احداث پارکینگ های عمومی مورد نیاز شهر به عنوان یکی از “فضاهای خدمات عمومی شهر” به ویژه در کنار رینگ های شهری و مراکز و گستره های کار و فعالیت (خصوصاً در مقیاس منطقه ای و فرامنطقه ای)، در یک نقشه مستقل در طرح تفصیلی الزامی است. شهرداری موظف است در جهت احداث پارکینگ های مذکور با مشارکت بخش خصوصی و طبق ضوابط مصوب کمیسیون ماده (۵) شهر تهران در یک برنامه حداکثر ده ساله (تا سال ۱۳۹۵) اقدامات لازم به عمل آورد. نحوه تملک و یا آزادسازی عرصه این فضاها و یا مشارکت با مالکین اینگونه کاربری ها، در اجرای این بند طبق ضوابط و مقررات حاکم بر فضاهای خدمات عمومی واقع در طرح های مصوب خواهد بود.
بازگشت به ابتدای صفحه

۷- حفـاظت از میـراث تاریخی شـهر
۱-۷ : حفاظت از آثار تاریخی، فرهنگی و معاصر شهر تهران، شامل حفاظت از کلیه آثار ثبت شده و کلیه آثاری که در آینده ثبت خواهند شد و رعایت حریم مجموعه ثبت شده دارای حریم، الزامی بوده و هرگونه مداخله در عرصه آثار مذکور ممنوع می باشد.
تبصره (۱۲): تبدیل عملکرد بناهای ثبت شده به عملکردهای عمومی، با موافقت و رعایت ضوابط سازمان میراث فرهنگی و گردشگری، مجاز است.
تبصره (۱۳): به منظور حفاظت از آثار معماری معاصر شهر تهران و خاطره های جمعی شهروندان، هرگونه مداخله در حدود ۲۳۰۰ خانه مسکونی واجد ارزش با هماهنگی شهرداری تهران و میراث فرهنگی و گردشگری صورت خواهد گرفت.
تبصره (۱۴): ضوابط حریم آثاری که در آینده شناسایی خواهند شد، مشمول تمام بناها و محوطه ها و بافت های ثبت شده در آثار ملی می گردد.
۲-۷ : ضوابط ساخت و ساز (مرمت، احیاء، بهسازی، نوسازی و بازسازی) در کلیه آثار و محوطه های تاریخی و فرهنگی ثبت شده توسط سازمان میراث فرهنگی، از جمله پلاک های واقع در زیرپهنه های مسکونی ارزشمند تاریخی (R221)، تابع ضوابط و مقررات مصوب میراث فرهنگی و در خصوص سایر قطعات و پلاک های واقع در زیرپهنه های مذکور، تابع ضوابط و مقررات موضوع جدول پیوست شماره دو این سند و طرح تفصیلی مصوب کمیسیون ماده (۵) شهر تهران خواهد بود.
۳-۷: تغییر در نمای ابنیه ارزشمند تاریخی ممنوع، و هرگونه اقدام برای ایمن سازی این ابنیه و تغییرات در داخل بنا، منوط به مجوز سازمان میراث فرهنگی و گردشگری است.
۴-۷ : حفاظت از کلیه عناصر و اجزای میراث طبیعی – تاریخی و فرهنگی شهر تهران، شامل محوطه های باستانی، بافت ها و مجموعه های تاریخی، محورهای طبیعی – تاریخی، باغات قدیمی و قنوات و چشمه ها، الزامی است.
تبصره (۱۵): آزادسازی محوطه های باستانی شناسایی شده و محوطه هائی که در آینده شناسائی می شوند، به منظور کاوش و حفاظت، الزامی است.
تبصره (۱۶): هرگونه ساخت و ساز در مجاورت و یا حریم آثار ثبت شده، با کسب مجوز و رعایت ضوابط و مقررات سازمان میراث فرهنگی و گردشگری، مجاز است.